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Les mesures fiscales de 2018, un «véritable coup de massue»

La 12e édition des «Matinales de l’immobilier de l’entreprise» avait pour thème «Fiscalité immobilière et nouvelle loi de Finances».La 12e édition des «Matinales de l’immobilier de l’entreprise» avait pour thème «Fiscalité immobilière et nouvelle loi de Finances».

Les opérateurs économiques souhaitant se positionner sur les Organismes de placement collectif immobilier attendent des mesures fiscales plus incitatives. Celles introduites par le Budget 2018 ne sont pas toutes jugées encourageantes pour sauter le pas. Ce qui fait dire à des opérateurs que l'arrivée des premiers OPCI attendra encore.

«Pas d’Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) en 2018 sans mesures fiscales plus incitatives». La déclaration de Noureddine Tahiri, patron d’Ajarinvest, filiale de CIH Bank et de la CDG, spécialisée dans la gestion des placements dans l’immobilier, n’est pas une mise en garde. Tahiri intervenait lors de la douzième édition des «Matinales de l’immobilier de l’entreprise», organisée hier à Casablanca par le cabinet Business Realties. ll a en fait exprimer la crainte formulée par des investisseurs qui veulent se positionner sur les OPCI face aux dispositions fiscales actuelles. D’ailleurs, «un sondage mené par le cabinet spécialisé dans l’immobilier d’entreprise conclut que 82% des répondants estiment le cadre fiscal actuel incomplet pour lancer les OPCI au Maroc», a révélé Ahmed El Kettani, directeur associé du cabinet. Parmi les mesures pointées du doigt, l’imposition, sans aucun abattement, des bénéfices réalisés par les OPCI et distribués comme dividendes à leurs actionnaires. «Les professionnels considèrent cette mesure comme un véritable coup de massue. D’ailleurs, l’administration fiscale gagnerait à taxer plutôt les plus-values réalisées lors des opérations de vente/achat de parts d’OPCI, en fin d’année», a déclaré Tahiri. La tutelle a même été saisie, par courrier, par 3 acteurs de la place, affirme le patron d’Ajarinvest. «Un abattement total ou même partiel pourrait en effet encourager davantage les investisseurs à acquérir des parts», confie au «Matin-Éco» El Kettani. Selon la Direction générale des impôts (DGI), le sujet n’est pas nouveau. «Les discussions autour de cette imposition avaient donné lieu à un amendement proposé et voté au Parlement, en première lecture. Malheureusement, l’amendement, qui avait pour objectif de n’imposer qu’une partie des dividendes perçus, a été rejeté en deuxième lecture», a noté pour sa part, Abdellah Tahri, du service de la législation de l'impôt sur les sociétés à la DGI. Le marché espère donc une révision de cette mesure fiscale l’année prochaine.
En attendant, l'élaboration du plan comptable dédié aux OPCI suit son cours, a indiqué pour sa part Rachid Seddik Seghir, expert-comptable. 
Quant aux circulaires à publier par l’Autorité marocaine des marchés de capitaux, elles sont attendues pour la fin de ce trimestre. 

le matin 

ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER : PRÊTS POUR FIN 2018 ?

Afin de stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif, le gouvernement semble accélérer la cadence pour la mise en place d’un cadre réglementaire et légal adéquats à cet outil de placement innovant. Détails.

L’«OPCI ne peut pas avoir pour objet d’acheter pour revendre», martèle Safia Fassi Fihri, associée gérante du cabinet spécialisé en droit des affaires BFR&Associés. Même son de cloche pour les autres intervenants présents lors de la rencontre organisée par la Chambre de commerce suisse au Maroc (CCSM) sur le thème de «L’Investissement immobilier : les OPCI». La rencontre a été l’occasion d’exposer devant un parterre de hauts cadres financiers et consultants, les opportunités que peuvent représenter ce type de placements. Car en effet, l’instrument dédié exclusivement à l’investissement locatif, vient compléter une palette de placements assez large, comprenant les opérations de titrisation, les actions, ou encore les Organismes de placements collectif en valeurs mobilières (OPCVM). Cet outil a été ainsi introduit par le législateur en 2016, qui tend à définir un nouveau terrain de jeu pour les fonds d'investissement à travers la promulgation de la loi n°70-14 portant création des OPCI, et ce, en vue essentiellement de mobiliser l’épargne de longue durée et stimuler l’investissement. Cela permettra également de diversifier les moyens de financement de l'économie et de l'immobilier en particulier. Les OPCI constituent, entre autres, une source de financement pour la construction d’immeubles considérée trop risqué par les banques. La mise en place de la nouvelle réglementation sur les organismes de placement collectif immobilier devra favoriser le développement des entreprises à travers le financement de leurs investissements en immeubles. Cela concerne à la fois les plateaux de bureaux, mais aussi les unités de production industrielles, construites ou acquises par ces organismes et mises en location au profit des opérateurs économiques. Les mall font également partie du lot, les unités hôtelières ainsi que des locaux à usage agro-industriel.

L’OPCI sera ainsi créé à l’initiative d’une société de gestion laquelle est chargée de désigner un établissement dépositaire et d’élaborer un projet de règlement de gestion pour l’OPCI. Le cadre réglementaire actuel, précise que chaque instrument est régi par sa propre loi et donc ne peut être géré que par la société de gestion dédiée. En d’autres termes, les sociétés de gestion présentes actuellement sur le marché ne peuvent gérer que les OPCVM. AjarInvest (60% CDG et 40% CIH) est, pour l’instant, le seul opérateur à prétendre gérer les activités liées aux OPCI. Or, beaucoup de structures, qui ont manifesté leur intérêt, ne peuvent se transformer en OPCI. L’enjeu est de taille et il est estimé à environ 200 MMDH, soit pratiquement 15% du PIB. Un OPCI peut émettre des parts, des actions, des titres de créance (billets de trésorerie ou obligations) ou des certificats de sukuk. Ces titres sont des instruments financiers qui peuvent être libellés en devises ou régis par une législation étrangère dans le respect de la réglementation sur le change. «Il faut que la loi sur la gestion pour compte de tiers aboutisse…C’est à ce moment que les opérateurs du marché peuvent faire la demande d’agrément pour diverses activités», nous confie Ikhlass Mettioui, directrice de la Gestion de l’épargne au sein de l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC). Les discussions semblent en cours pour la mise en place de cette loi. Tout comme les travaux pour la mouture finale des circulaires élaborées par l’autorité. Celles-ci traitent notamment des apports en nature, du modèle d’information sur les OPCI et les émissions de parts, les modalités de modification du document d’information, le contenu des dossiers d’agrément des sociétés de gestion…En tout, le gendarme du marché financier a élaboré une dizaine de dispositions qui ont été partagées avec les professionnels. La circulaire sera mise en consultation courant les prochaines semaines. «Nous essaierons de finaliser le projet d’ici fin mars pour que la circulaire définitive puisse être intégrée dans le circuit d’homologation qui dépend du Secrétariat général du gouvernement», souligne la représentante de l’AMMC. Elle rejoint ainsi le dirigeant d’AjarInvest qui espère que les premiers agréments soient octroyés d’ici la fin de cette année. Il faut dire que le démarrage effectif des OPCI dépend également d’un certain nombre d’arrêtés et de projets de décrets qui concernant notamment la composition de la commission consultative chargée des évaluateurs ou encore la distribution des dividendes…L’écosystème des OPCI, qui se veut très sécurisé, tourne autour de l’acteur central qu’est la société de gestion. Il est encadré, par ailleurs, par plusieurs organismes. L’AMMC, qui délivre donc les agréments, veille à l’information des investisseurs, supervise et sanctionne. L’établissement dépositaire, qui conserve les titres, et contrôle également la régularité des opérations et des flux financiers. Les Commissaires aux comptes, qui certifient les comptes et évaluent les apports. Les OPCI devraient également composer avec un nouvel acteur, qui aura un rôle prépondérant dans l’activité : les évaluateurs immobiliers. Ils seront deux évaluateurs indépendants et agissants séparément, mais liés à la société de gestion pour quatre ans, renouvelables une fois. Ils devront au moins une fois par semestre déterminer la valeur liquidative des biens immobiliers détenus par l’OPCI. Un rapport d’expertise détaillé doit être expédié par la suite à l’ensemble des acteurs de l’écosystème. De l’autre côté, un résumé doit être mis à la disposition des souscripteurs. Et ce, en vue de répondre à de fortes attentes de la part des investisseurs. Il faut dire qu’après le cadre réglementaire en 2016, les choses semblent s’accélérer au niveau fiscal, via les dispositifs de la Loi de finances 2017. Ceux-ci se révèlent être très attractifs. En effet, pour les compagnies d’assurances, les caisses de retraite, la CDG, les banques… qui possèdent des biens immeubles loués via une foncière, la différence est de taille. Au lieu de payer 37% de l’IS au titre de leurs revenus locatifs, ces institutions devraient bénéficier de l’exonération totale permanente de l’IS sur les bénéfices réalisés dans le cadre de leurs activités de location d’immeubles pour usage professionnel. Certaines entreprises, notamment des banques et des compagnies d’assurances, louent leurs immeubles à des sociétés et à des particuliers. Le législateur ne précise, par contre, pas le traitement fiscal qui sera réservé à ces cas. La Loi de finances 2017 prévoit également l’exonération permanente de l’IS à la source au titre des dividendes perçus ainsi que des intérêts et autres produits similaires perçus. «Ceci dit, les dispositions actuelles relèvent de la théorie, vu que l’activité n’a pas encore démarré…Il y aura forcément d’autres ajustements à apporter après le lancement de ces instruments», précise Omar Issadik, directeur général d’Audifisc Maroc.

Un gigantesque projet marocain se vend à Cannes

Infomédiaire Maroc – La Société d’Aménagement et de Développement de Mazagan (SAEDM), filiale du groupe OCP à hauteur de 51% aux côtés de la Direction des Domaines de l’Etat Marocain, participe à l’édition 2018 du salon international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) réunissant tous les acteurs influents de l’ensemble des secteurs de l’immobilier, qui se tient à Cannes du 13 au 16 mars 2018.

L’objectif de cette participation est de positionner le nouveau Pôle Urbain de Mazagan (PUMA) en particulier, et les opportunités immobilières au Maroc en général, dans l’échiquier mondial des professionnels de l’immobilier.

 

La participation de la SAEDM, en sa qualité d’aménageur, intervient au moment où elle s’apprête à lancer la commercialisation des 1ères parcelles de terrain intégrées à la tranche prioritaire du PUMA.

Rédaction Infomédiaire

Flambée des prix et baisse des transactions en 2017

Immobilier : Flambée des prix et baisse des transactions en 2017

 

L’immobilier au Maroc coûte de plus en plus cher. Les prix des actifs ont nettement flambé au titre de l’année 2017 impactant considérablement la vente dans le secteur.

C’est ce que l’on peut tirer de Bank Al-Maghrib qui vient de publier l’indice des actifs immobiliers de l’année 2017. La tendance globale du secteur semble morose du fait que les transactions immobilières ont reculé de 7,6% après une hausse de 8,4% en 2016. Ce fléchissement est porté principalement par le repli de 8,7% des ventes des biens résidentiels.

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La baisse a également impacté la commercialisation des terrains. Ces actifs sont passés d’une hausse de 9,4 à 4,8% en 2017. Il en est de même pour les biens à usage professionnel dont la vente a diminué de 3,5% après une amélioration de 7,8% observée une année auparavant.  Les prix ont pour leur part grimpé en une année de 1,3% en 2016 à 5% en 2017. Cette hausse consistante résulte de l’augmentation de 4,9% des prix du résidentiel, de 5,3% du prix des terrains et de 7% des prix des biens à usage professionnel. La hausse des prix des actifs immobiliers a concerné l’ensemble des villes du Maroc. Seule Rabat a pu tirer son épingle du jeu en affichant une stabilité d’une année à l’autre. Les prix de l’immobilier ont culminé de 5,7% après une baisse de 3,7% en 2016. Cette hausse reflète les augmentations pour les appartements et les biens à usage professionnel qui se sont renforcés respectivement de 6,9 et 9%. En revanche les prix des terrains se sont rétractés de 4,4% dans la capitale économique. Les transactions sont en amélioration à Casablanca. La banque centrale observe une hausse de 4,5% tirée par la progression de 8,4% des ventes d’appartements, de 6% des biens à usage professionnel au moment où les acquisitions des terrains ont nettement fléchi, soit une baisse de 24,7% par rapport à l’année précédente. Cette reprise des ventes ne concerne que Casablanca.

Les transactions ont  reculé dans l’ensemble des grandes villes.  A Rabat, les transactions ont chuté de 18,7% après une hausse de 27,7% en 2016. Une régression qui s’explique par la baisse des ventes de toutes les catégories d’actifs. Bank Al-Maghrib observe dans ce sens des ventes en baisse de 18,9% pour le résidentiel, de 30,9% pour les terrains et de 7,3% pour les biens à usages. Les acquisitions immobilières ralentissent à Marrakech. La baisse est évaluée à 12,8% due au recul de 28,5% des ventes d’appartements au moment où les achats de terrains ont atteint un pic de 44,4% dans la ville ocre. Même trend pour les ventes de biens à usage professionnel qui se sont hissées à 5,1% en 2017 dans la ville ocre. Les prix des actifs immobiliers à Marrakech ont connu une hausse de 5,1% suite à l’accroissement de 6% pour les appartements, de 4% pour les terrains et de 1,6% pour les locaux à usage professionnel. L’indice des prix a grimpé de 6,7% à Tanger.

Les prix des appartements ont dans ce sens atteint un pic de 15,6% pour les appartements au moment où le prix des terrains a affiché une hausse de 4%. Par ailleurs le prix pour les biens à usage professionnel est resté en stagnation par rapport à l’année passée. En revanche, les ventes à Tanger ont diminué de 20,9% du fait de la baisse de 22,2% des ventes des appartements, de 17,1% de celles du foncier et de 9,1% des acquisitions des biens à usage professionnel.

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